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【律师观点】开发商欠别人钱,法院能否查封、

2019-10-03 11:43

案例:赵先生在某商品房小区购买了一套三室一厅150平方米的商品房,总价款120万元,交了36万元的首付款,已经办理商品房的预登记手续,法院查封了他所购买的房子,理由是开发商拖欠某建筑材料供应商的款项。赵先生很焦急,找到法院的法官,提供了有关付款凭证和发票,但是法院并不同意解封。赵先生买房在先,又按照合同规定支付了首期款,并已经办理了房屋预告登记和银行按揭手续,法院为什么还查封他买的房子,今后还可能要拍卖他所买的房子呢?在这里,跟大家讲讲商品房预售合同备案登记、预购预告登记以及建设工程价款优先权等问题。

房子被查封了怎么办?武汉装修网获悉,去年底,王欣看中一套房屋,缴纳32万余元房屋定金和首付款,正准备办证,却遭遇一盆冷水——要买的房子被查封了。律师表示,买二手房遇到查封问题,购房者可以向法院起诉,要求房东退款。

一、商品房预售的条件

房子被查封了怎么办?武汉装修网获悉,去年底,王欣看中一套房屋,缴纳32万余元房屋定金和首付款,正准备办证,却遭遇一盆冷水——要买的房子被查封了。

根据《城市房地产管理法》,开发商符合下列条件,才可以申请办理预售许可证:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。开发商取得预售许可证后,方可对外销售商品房。

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二、备案登记和预告登记的概念和效力

截至昨天,王欣没能拿回自己和父母积攒多年的32万元,她还要和房东、中介等多方面协商。

备案登记,是商品房预售合同签订后,开发商按规定将预售合同报房产管理部门备案和登记。根据现行管理制度,开发商将特定的房产销售并办理了备案登记后,未经买受人同意,不得撤销备案登记,从而可以避免开发商一房多卖。备案只具有债权合同公示效力,不发生物权公示效力。预告登记,是在确定的财产权登记条件还不具备时,为了保全将来财产权变动能够顺利进行,而就相关的请求权进行的登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。也就是说,预告登记具有物权公示效力,可以对抗第三人。

2016年11月,王欣通过中介,看中了汉阳区江城大道绿地新都会的一套房屋,11月29日,王欣和房东签订购房协议,支付12万元定金。12月19日,王欣再次支付20万元房屋首付款。

三、备案登记和预告登记的法律依据和作用

王欣交钱爽快是希望尽快办理房屋过户,然而,等到1月4日双方约定房屋过户的时间,王欣却被告知,房屋已经被查封,无法过户。

《城市房地产管理法》规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”备案登记的主要目的是促使商品房预售人将预售所得款项用于该工程项目的建设,从而维护买房人的权益,这种登记备案并不是权属登记,而是一项行政管理的手段,法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力,即不能产生具有登记请求权的物权效力,不得对抗第三人,不享有排他权。2007年3月16日,我国颁布了《物权法》(2007年10月1日生效),该法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”随后,原建设部根据《物权法》的规定,制定和发布了《房屋登记办法》,对如何办理商品房预售合同备案登记及预购预告登记作出了具体的规定。根据该规定,备案登记是预告登记的前置程序。

王欣觉得无奈,中介也觉得委屈,因为他们在房屋交易前确实做了调查,该房屋权属没问题。

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